A assembleia condominial é o coração da governança do condomínio. É nela que se aprovam contas, se definem orçamentos, se deliberam obras, se alteram regras e, em situações mais sensíveis, até se decide pela destituição do síndico. No entanto, o que muitos ainda subestimam é que uma assembleia não é apenas um encontro administrativo é um ato jurídico formal. E, como todo ato jurídico, precisa obedecer a requisitos legais. Quando esses requisitos são ignorados, o risco de anulação é real.
Um dos erros mais comuns está na convocação irregular. A forma e o prazo devem seguir exatamente o que determina a convenção condominial. Convocação feita por quem não tem legitimidade, ausência de clareza na pauta ou desrespeito ao prazo mínimo podem comprometer toda a validade da assembleia. A pauta precisa ser específica, porque não se pode deliberar validamente sobre aquilo que não foi previamente informado aos condôminos.
Outro problema recorrente é a deliberação de temas fora da ordem do dia. Decisões tomadas “no calor da reunião”, sem previsão no edital, abrem espaço para questionamentos judiciais, especialmente quando há condôminos ausentes. A transparência prévia é requisito de validade, não é mera formalidade.
O quórum também merece atenção técnica. Cada tipo de matéria exige um quórum específico previsto no Código Civil ou na convenção. Confundir obra necessária com obra útil ou voluptuária, por exemplo, pode gerar nulidade da deliberação. O mesmo ocorre quando não se observa corretamente a regra de maioria simples, maioria absoluta ou quórum qualificado.
Há ainda a questão do direito de voto. Impedir condômino adimplente de votar, ou permitir voto de quem não poderia participar, fragiliza a decisão tomada. A análise da inadimplência deve ser objetiva, fundamentada e alinhada à legislação vigente.
E, por fim, a ata. Muitos a tratam como simples registro burocrático, mas ela é o principal instrumento de prova da assembleia. Uma ata genérica, sem indicação clara de quórum, resultado das votações e eventuais impugnações, enfraquece o condomínio diante de qualquer questionamento.
Quando uma assembleia é anulada, os efeitos são sérios: contratos podem ser invalidados, obras podem ser suspensas, cobranças podem ser questionadas e o síndico pode, inclusive, ser responsabilizado. Por isso, conduzir assembleias com segurança jurídica não é excesso de cautela é gestão responsável.
Síndicos iniciantes precisam de orientação para evitar erros estruturais. Síndicos experientes precisam de estratégia para blindar suas decisões. A solidez da administração condominial começa pelo respeito às regras legais que sustentam cada deliberação. Segurança jurídica não é custo, é proteção.
