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Regularização da propriedade pela usucapião

Comprei um imóvel através de contrato particular de compra e venda, mas gostaria de regularizar a propriedade, ou seja, que o imóvel esteja em meu nome no cartório de registro, como devo fazer?

A forma mais simples de transferir a propriedade de um imóvel é pela via da escritura pública. As partes comparecem ao tabelionato de notas, lavram a escritura e o comprador registra o documento no cartório competente, ocorrendo à transmissão da propriedade com o respectivo registro.

Mas, e quando não é possível a outorga e registro da escritura, como fazer?

Nos imóveis irregulares, ou seja, que não possuem matrícula individualizada no cartório competente, em regra não é possível à outorga e o consequente registro da escritura.

Nesta hipótese é admissível regularizar a propriedade por meio da ação de usucapião.

A usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedade, ou seja, supre a necessidade da outorga da escritura, e especialmente a existência de matrícula prévia no cartório.

Na verdade, para ajuizamento da ação de usucapião sequer é necessário à existência de um contrato particular de compra e venda, sendo, no entanto, imprescindível o exercício e a consequente comprovação por testemunhas ou documentos da posse ininterrupta do imóvel.

O tempo necessário da posse varia de acordo com o tamanho e localização do imóvel, ou seja, urbano ou rural.

Mas, é importante frisar que a posse dos vendedores do imóvel pode ser somada a do comprador, facilitando assim o cumprimento do requisito temporal exigido pela lei.

Em relação à documentação necessária para ajuizamento da ação, além dos documentos pessoais básicos e do contrato particular de compra e venda, será preciso uma planta topográfica do imóvel, indicando inclusive todos os confrontantes/vizinhos.

A planta topográfica deverá ser elaborada por profissional habilitado, acompanhada sempre da anotação de responsabilidade técnica (ART) e do memorial descritivo.

Como resultado da ação de usucapião o Juiz expedirá uma carta de sentença determinando que o cartório de registro competente proceda à abertura de uma matrícula constando como proprietário do imóvel o Autor da ação.

Por fim, como demonstrado, a inexistência de uma matrícula no cartório não impede a regularização da propriedade do imóvel, e a ação de usucapião trata-se de uma forma eficaz para solucionar a irregularidade registral, mas deve sempre ser analisado o caso concreto, sendo imprescindível a consulta de um advogado especializado na matéria.

Dr. Danilo Ulhôa Silva: advogado especialista em Direito Imobiliário da OAB 46.ª Subseção Jacareí.

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